투자를 해야 하는 이유
경제 관련 자기계발 서적을 읽다 보면 저자들이 공통적으로 하는 말이 있습니다. 단순한 근로소득만으로는 월등한 부자가 되기는 어렵습니다. 남들보다 일찍 부자가 되어 경제적 자유를 얻으려 한다면 사업으로 성공하거나, 투자를 해야 합니다.
투자 수업 기초 편 답게, 인플레이션에 대해서도 흥미롭게 설명하고 있습니다. 자본주의 사회에서는 계속해서 돈이 늘어나게 되는데, 세상에 풀린 돈이 늘어나면서 물가가 오르게 됩니다. 이러한 인플레이션은 자본주의 체계에서 노동자와 자영업자를 통제하는 벽으로 작용합니다. 노동자와 자영업자는 일을 하지 않으면 돈을 벌 수 없으며 대부분의 노동자와 자영업자는 소득이 인플레이션을 따라잡지 못합니다. 일부 물가 상승을 뛰어넘는 돈을 벌어들이는 자영업자나 노동자가 있지만 그들도 일을 하지 않으면 소득이 끊기는 것은 마찬가지입니다. 결국 열심히 일을 해서 저축하는데도 그 위치를 벗어날 수 없습니다. 그렇다면 벽을 뛰어넘는 방법은 무엇일까요? 바로 소유권을 갖는 것입니다. 소유권, 즉 자산은 일을 하지 않아도 돈을 벌어다 주고 그 속도가 빠르기 때문에 인플레이션을 넘어설 수 있습니다. 자산을 가지는 첫 번째 방법으로 저자는 집을 살 것을 말합니다. 사람에겐 살 집이 필요하고, 집은 그 자체로도 자산이 될 수 있기 때문입니다.
하지만 집값이 내릴지도 모르는데 지금 집을 사도 될까요? 이 질문에 저자는 다음과 같이 말합니다. 부동산 시장은 물가와 연동되며, 장기적으로 우상향 합니다. 또한 애초에 투자 공부를 해서 오를 만한 곳을 사면 된다고 말입니다. 그렇다면 부동산 투자 공부는 어떻게 시작할까요? 다른 부동산 책에서도 들었던 말처럼, 저자 역시 부동산 관련 책을 먼저 30권 정도 읽어보길 권합니다.
강남 아파트가 비싼 이유
반포의 대장 아파트인 반포 아크로리버파크는 전용면적 84제곱미터의 매매가는 현재 40억 원이 넘습니다. 우리나라의 1등 지역인 강남은 왜 그렇게 집값이 비쌀까요?
첫 번째 이유는 직주근접 때문입니다. 누구나 출퇴근이 편리한 곳에 살고 싶어 합니다. 서울에서 직장이 몰려 있는 세 곳은 광화문, 여의도, 강남입니다. 이 중 강남의 전체 사업체 수와 종사자 수는 2019년 기준 11만 개, 110만 명으로 다른 두 도심보다 훨씬 많습니다. 뿐만 아니라 1000명 이상의 사업체 수도 더 많습니다. 이처럼 직장이 많이 위치한 강남은 직주근접에서 좋은 위치를 선점하고 있습니다. 또 하나의 차이점은 바로 강남이 처음부터 택지지구로 지정되고 발달한 곳이라는 것입니다. 그 때문에 강남은 업무지구 인근에 대규모의 아파트가 위치할 수 있었습니다. 이와 비교했을 때 광화문과 여의도는 업무지구와 주거지역의 거리가 더 멀리 위치해 있습니다. 이렇게 직주근접이 편리한 곳에 사람들이 더 많이 모여 살게 되고 인프라가 더 발달하는 선순환이 일어나게 됩니다. 두 번째 이유는 인프라와 편리한 여가 생활 때문입니다. 업무 시간에는 사람들이 많다가 퇴근하면 흩어지는 광화문, 여의도와 달리 강남은 업무 시간이 끝난 뒤에도 거주하는 사람들로 북적입니다. 계속 사람들이 많은 곳이니 상권이 발달하고, 문화시설과 여가시설도 함께 발달하게 됩니다. 강남은 유동인구도 많기 때문에 교통 인프라도 계속 발달합니다. 세 번째 이유는 학군과 학원입니다. 강남에 대한 수요가 넘치고 집값이 오르면서 고소득자가 많이 거주하게 됩니다. 그 결과 학원에 대한 수요가 생기고 학원가가 발달하며, 학군이 발달하게 됩니다. 네 번째는 누적된 편리함입니다. 직주근접, 교통의 편리함, 문화생활의 편리함, 교육의 편리함 들은 그 지역을 떠나지 않으려는 수요를 만들어냅니다. 다섯 번째는 우월감입니다. 살기 좋은 도시가 된 강남은 누구나 살고 싶어 하지만 비싼 집값 때문에 누구나 살 수는 없습니다. 이 때문에 강남에서 사는 사람들에게는 우월감이 생기고, 이것은 집값에도 영향을 미칩니다.
부동산 규제 시 투자 방법
부동산 시장의 상황에 따라 정부는 부동산을 규제하거나 완화합니다. 부동산 시장이 상승장 일 때는 규제를, 하락장일 때는 완화 정책을 폅니다. 정부의 부동산에 대한 규제는 4가지로 이뤄집니다. 첫째 대출 규제, 둘째 거래 규제, 셋째 가격 규제, 넷째 세금 규제입니다. 이러한 규제는 계속 쭉 이어지는 것이 아닙니다. 대출 규제는 경제를 침체시킬 수 있고 세금 규제는 오히려 공급을 줄일 수 있기 때문입니다. 또한 정부는 집값의 폭락을 원치 않으며 집값이 완만하게 오르는 것을 바랍니다. 다주택자에 대한 규제가 강화될 때는 어떤 투자가 좋을까요? 저자는 스스로가 실거주 가능할 만큼 그 지역에서 선호도가 높은 똘똘한 한 채를 살 것을 권합니다. 저렴한 집 여러 채보다 제대로 된 집 하나를 마련하는 전략입니다. 서울과 수도권으로 쏠리는 지금은 집값 상승률이 지방보다 서울, 수도권이 더 높을 수 있기 때문에 할 수만 있다면 지방의 여러 채보다 서울, 수도권의 똘똘한 한 채로 집중하는 것입니다. 이 방법은 다주택자에 대한 규제로 세금 부담이 높을 때도 효과적입니다. 또한 한정된 투자금으로 여러 집에 투자를 하면 저렴한 주택을 살 수밖에 없지만, 딱 한 집만 사게 된다면 투자금으로 살 수 있는 가장 좋은 집을 살 수 있습니다. 그러한 집은 입지와 인프라가 좋을 가능성이 크기 때문에 가격이 더 오를 가능성이 큽니다. 주의할 점은, 연소득의 10배 이상의 집은 무리한 투자가 될 수 있어서 피하라는 점입니다. 상승기에는 괜찮지만 하락기에는 대출 이자를 감당하지 못하고 파산할 수도 있기 때문입니다.
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