어려운 환경에서 부동산 경매에 뛰어든 저자
제목에서 알 수 있는 것처럼 저자는 이혼 후 아이들을 혼자 키우는 싱글맘입니다. 어릴 적부터 집안 형편이 어려웠기에 그녀는 공장에서 일하며 야간 고등학교를 다녔습니다. 고등학교를 졸업한 뒤에는 회사를 다니면서 야간 대학을 병행했습니다. 새벽에 신문 배달을 하면서까지 열심히 살았던 그녀는 결혼 후에도 일을 하면서 대학원에 진학합니다. 그녀는 논문을 쓸 시간이 부족해서 딸을 연구실에 데려와 재우기도 합니다. 그녀의 마음속에는 '안주하지 마라. 네가 걷고 있을 때 남들은 뛰고 있다'는 말이 항상 따라다녔습니다. 일만 했던 그녀에게 남편은 이혼을 원했고, 그녀는 아이 둘을 데리고 혼자 살게 됩니다. 어느 날 병원에서 우연히 암 판정을 받은 저자는 암 수술과 항암치료를 시작합니다. 일 년 동안 항암치료를 하는 동안 몸이 많이 약해진 저자는 회사를 벗어나서 새로운 길에 뛰어들게 됩니다. 심심해서 읽었던 경매책 한 권이 그녀의 인생을 바꿔버린 것입니다. 이후 수많은 경매책을 찾아서 읽고, 경매 커뮤니티 카페에도 가입하며 경매에 대한 공부를 해나가기 시작합니다. 저자는 강의를 듣고 매일 법원에 나가서 현장을 경험하며, 성치 않은 몸으로 임장을 나갑니다. 그 결과 그녀는 요양하는 기간 동안 10건의 낙찰을 받았고, 지금은 자산 수십억 원의 집주인으로써 매달 월세를 받고 있습니다. 저자의 집 가훈은 'right now!'로, 항상 바로바로 행동에 옮기는 추진력과 집중력이 그녀를 이 자리에 오도록 만들었습니다.
경매를 하려면 돈이 얼마나 들까?
이 책에서는 저자의 노하우들이 아낌없이 공개되어 있습니다. 첫 번째 노하우는 종잣돈 마련하기입니다. 경매는 경락잔금대출을 활용하면 큰돈이 없어도 낙찰할 수 있습니다. 대략적으로 낙찰가의 30% 정도만 있으면 됩니다. 일반적으로 권리상 문제가 없는 경우 낙찰가의 70%는 대출이 나옵니다. 세금 및 법무비와 명도 및 수리비, 중개수수료 등의 기타 제반 비용은 넉넉하게 낙찰가의 5% 정도입니다. 예를 들어서 1억 원의 빌라를 낙찰받은 경우, 대출액은 7천만 원, 세금 및 법무비는 대략 150만 원, 명도 및 수리비는 대략 2백만 원, 기타 비용은 약 1백만 원 정도입니다. 실제 낙찰자의 투자 금액은 3,450만 원인 셈으로, 낙찰가의 35% 미만의 금액입니다. 신용대출을 10% 정도 받을 수 있다면 실투자금은 2,450만 원까지 줄일 수 있습니다. 종잣돈이 적을수록 대출을 적극적으로 활용해야 하는 이유입니다. 실투자금이 적게 들어갈수록 또 다른 투자를 이어서 할 수 있습니다. 저자는 실제로 투자를 계속하기 위해서 자가 집을 팔고, 월세로 이사하여 투자금을 마련했습니다. 이 외에도 어머니가 물려주셨지만 쓰지 않았던 땅을 팔고, 보험약관대출을 활용하여 저자는 투자를 위한 종잣돈을 마련할 수 있었습니다. 대출로 인해 발생하는 이자는 투자로 인해 생긴 월세로 상쇄시키고, 오히려 매달 순수익을 얻을 수 있었습니다.
경매 물건을 고르는 노하우
경매 초보자가 경매 물건을 고르려면 어려움이 많습니다. 그런 독자들을 위해서 저자는 어떤 물건을 골라야 하는지 설명해줍니다. 첫째, 자신이 잘 아는 지역부터 시작하는 것이 좋습니다. 익숙한 곳일수록 자연스레 더 많은 정보를 알기 때문입니다. 자신이 살고 있는 도시의 홈페이지, 지역 신문을 찾아보며 계발 계획을 확인하는 것도 도움이 됩니다. 둘째, 감정가가 낮은 물건을 선택합니다. 경매로 나온 물건 중 간혹 시세보다 감정가가 낮은 부동산이 있습니다. 경매 개시일과 매각기일의 차이가 크다면 그 사이 집 값이 상승할 수 있으므로 시세가 감정가보다 높을 수 있습니다. 이처럼 부동산의 흐름을 아는 것도 중요합니다. 셋째, 매매가와 임대가가 비슷한 물건입니다. 전세가가 매매가 대비 높은 곳은 대부분 생활여건이 좋아서 임차인들이 선호하는 곳입니다. 이러한 지역에 전세 투자를 한다면 투자금이 많이 들지 않으므로 소액으로 투자하는 초보자들에게 유리합니다. 넷째, 부동산을 낙찰받으면 현장에 여러 번 방문해야 하므로 너무 먼 곳의 경매 투자는 안 하는 것이 좋습니다. 처음에 저자는 먼 곳까지 임장을 다니며 낙찰받았으나, 이후 여러 번 방문하는 수고로움이 크다는 것을 깨닫게 되었습니다. 게다가 경매를 할수록 부동산의 개수를 늘리는 것보다는 우량하고 관리가 효율적인 물건에 집중하는 것이 더 좋다는 것도 느끼게 되었습니다. 다섯째는 쉬운 물건으로 시작하는 것입니다. 수익은 특수물건이 높을지 모르나, 처음 시작하는 초보자 입장에서는 마음고생을 많이 할 수 있으므로 처음에는 쉬운 물건으로 도전하는 것이 좋습니다.
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