직장 다니면서 5백만 원으로 시작한 부동산 경매
저자는 직장생활을 열심히 했지만 당시 가지고 있던 빚과 가난에서 벗어나기 힘들었습니다. 평생 이렇게 살수는 없다는 생각에 고민하던 중 아파트 경매 얘기를 듣게 되었고, 경매 공부에 뛰어듭니다. 오프라인 경매동호회에 참석하며 공부를 이어나가지만 투자를 위한 종잣돈을 모으기도 버거웠습니다. 하지만 간절한 마음으로 월급의 일부라도 조금씩 모으고, 퇴근 후에는 컴퓨터 전공을 활용해 컴퓨터 수리 등 알바를 하기도 합니다. 저자는 마침내 종잣돈 5백만 원을 마련해서 공매에 도전합니다. 그 두근거리고 가슴이 뛰던 마음과 임장시 에피소드가 같이 기록되어 있습니다. 그는 마트에서 음료수 한 박스를 사서 아파트에 방문합니다. 그곳에는 억울하고 답답한 마음의 임차인이 있었고 그는 임차인의 말을 들어주며 공감합니다. 마지막에는 그 집의컴퓨터까지 점검하고 나서는 이야기에서 저자의 철학을 느낄 수 있습니다. 이후 글에서도 이때까지 강제집행 없이 명도를 해왔던 저자의 노하우가 담겨 있습니다. 저자는 첫 낙찰을 위해서 한 시간 거리도 무릅쓰고그 아파트를 자주 보러 다닙니다. 그러면서 그의 확신은 더 커집니다. 경매 공부를 시작한 지 3년이 지난 그날, 드디어 첫 낙찰에 성공합니다. 기뻐하는 마음도 잠시, 그는 명도 때문에 불안한 마음이 듭니다. 저자는 종합과자세트 사서 세입자를 찾아갑니다. 세입자는 그의 걱정이 무색하게도 이사 갈 집을 알아보는 중이라고대답하고, 명도는 수월하게 끝납니다. 저자는 한 달 정도를 혼자 애쓰며 집수리를 끝내고 무사히 월세 계약까지 마칩니다. 이 집의 투자 수익률은 다음과 같습니다. 구입 비용과 세금과 수리비를 포함해 총 3천5백만 원이 들었고, 2천4백만 원의 대출을 받고 1000만 원의 월세 보증금을 받아서 실 투자금액은 100만 원이 됩니다. 월세는 35만 원에 대출이자는 월 13만 원이므로 매달 22만 원의 순수익을 낼 수 있습니다. 100만 원을투자하여 연 264만 원을 얻으므로 단순 계산 시 265%에 달하는 투자 수익률입니다. 책을 출판할 당시엔 대출을 늘려 4천5백만 원을 대출받고, 대출이자는 월 25만 원이며, 월세도 38만 원 올라서, 오히려 2천만 원의 돈이 추가로 생김과 동시에 월 13만 원의 순수익을 얻을 수 있었습니다. 여기서 생긴 2천만 원은 또 다른투자를 위한 종잣돈이 되었습니다.
직장인 투자자를 위한 조언
저자는 이 책을 내던 당시에도 직장생활을 계속하고 있었습니다. 미래를 위해서 직장생활을 하면서도 종잣돈을 만들고, 근로소득이 아닌 투자 소득을 만드는 것을 강조합니다. 직장을 다니면서 투자를 했던 저자의 경험을 토대로 직장인 투자자를 위한 조언을 아끼지 않습니다. 저자가 강조하는 것은 외로움을 이겨내는 것입니다. 회사에는 절대 부동산 경매든 주식이든 다른 투자를 하는 것을 알리지 말아야 합니다. 이러한 사실이알려지면 선입견을 가질 수 있기 때문입니다. 동료와 같은 성과를 내거나 실수를 하는 순간에도 이 선입견이강하게 작동해서 회사 일에 신경을 안 쓴다는 말을 들을 수 있습니다. 이 부분은 주식 투자 관련 책에서도 들었던 부분으로, 이런 상황이 닥치면 멘털이 흔들릴 수 있으므로 아무도 모르게 투자를 해야 합니다. 직장에서여유시간에 직장 동료와 어울리기보다는 경매에 관련된 정보들을 보고 공부하고 고민하는 시간들이 필요합니다. 동료들과는 멀어지고 외로울 수 있지만 어떤 것이 더 중요하고 미래를 위한 일인지를 결정해야 합니다. 또한 부동산 경매에 대해서 좋지 않은 인식을 가지고 있는 사람들이 있을 수 있기 때문에 투자에 관한 이야기는 같은 관심사를 가지고 있는 사람들과만 하는 것이 좋습니다. 또한 공동투자의 유혹을 뿌리칠 수 있어야 합니다. 경매 투자 책뿐만 아니라 부자 마인드를 위한 자기 계발서도 같이 읽으며 단단하고 흔들림 없는 마인드를 세워야 합니다. 이 외에도 경매 입찰에 대리인을 보내는 방법 등 시간을 내기 어려운 직장인들을 위한 방법들도 소개되어 있습니다.
점유자 유형에 따른 명도 방법들
부동산 경매하면 가장 어려울 것으로 예상되는 것이 바로 명도입니다. 소유자던, 임차인이던, 살고 있던 집이경매로 넘어가는 경험은 큰 충격으로 다가올 것입니다. 여러 사람들이 찾아오고 불안함 속에서 스트레스를받았을 그들의 마음을 헤아려야 한다고 저자는 말합니다. 명도는 상황이나 사람에 따라서 쉽게 끝날 수도 있고, 어렵게 꼬일 수도 있는 복불복 게임과 같습니다. 저자는 몇 가지 유형을 나눠서 명도에 대해 설명하고 있습니다. 빈 집일 경우 열쇠공을 불러 문을 여는 것은 불법이며, 강제집행을 할 경우 시간이 더 걸릴 수 있으므로 어려운 경우에 해당합니다. 보증금 전액을 모두 받는 세입자의 경우 이사비용에 대한 합의만 되면 무리 없이 명도가 진행될 수 있습니다. 보증금의 일부를 받는 세입자의 경우 명도 확인서로 이사비용을 조정하면 명도를 원만하게 진행할 수 있습니다. 명도 확인서는 세입자가 보증금에 해당하는 배당금을 받을 때 필요한 서류로, 낙찰자에겐 협상의 무기로서 사용될 수 있습니다. 하지만 어떤 법원들은 다른 서류로 명도 확인서를 대신하는 곳도 있으므로, 세입자와 협의가 안 되었다면 배당일 전에 경매담당자에게 명도 확인서 말고는 받으면 안 된다고 얘기해놓아야 합니다. 보증금을 하나도 못 받는 세입자와 집주인의 경우는 저자의 경험상 극과극으로 나뉩니다. 체념하고 퇴거하는 사람들도 있고, 이사비용을 무리하게 요구하며 계속 버티는 사람들도있습니다. 낙찰자에게는 이 경우 인도명령에 따른 강제집행이 무기가 될 수 있고 빠르면 3개월 안에 끝날 수있습니다. 하지만 저자는 시간 날 때마다 그들을 찾아가서 마음을 보여주고 편지를 보내서 마음을 돌릴 것을추천합니다. 저자는 내용증명을 보내기 전에 반드시 점유자에게 구구절절한 자신의 상황과 타협점을 찾아보자는 편지를 보냈고, 대부분은 여기서 명도를 마무리했습니다. 점유자가 장애인이나 소년소녀 가장 같은 최대 빈곤층일 경우 해결방법이 없는 것은 아니지만 스트레스가 클 수 있기에 되도록 피할 것을 권합니다.
임대를 하는 저자의 노하우
임대를 놓기 전 셀프 리모델링을 하는 방법이 부록에 포함되어 있습니다. 간단하고 저렴하지만 임대가 잘 되게 하는 방법으로 오감을 활용하는 방법이 소개되어 있습니다. 아파트 모델하우스처럼, 낙찰받은 아파트도깔끔하게 꾸며놓는 방법입니다. 액자를 두어 갤러리 같은 느낌을 내고, 자동분사 방향제(캘빈클라인이나 폴로 등의 향수 향 추천)나 디퓨저를 두어 깔끔한 분위기를 배가시킵니다. 메인 전원을 올렸을 때 자동으로 틀어지는 오디오에 클래식 음악을 틀어놓아 청각을 자극하고, 싱크대에 무선 전기주전자와 녹차, 커피를 준비해놓습니다. 출입구에는 예쁜 매트를 깔고 깨끗한 슬리퍼를 몇 켤레 두는 것도 촉각을 자극하는 방법입니다. 저도 집을 보러 다닐 때 어수선한 집 상태를 보면 계약하기가 꺼려졌던 경험이 있는데, 이렇게 신경 쓰인 집이 있다면 한 번 더 눈길이 갈 것 같습니다. 저자는 이 책에서 최악의 임차인과 엮이지 않을 세 가지 방법을설명하고 있습니다. 첫 번째는 월세가 밀리지 않을 가능성이 큰 직장인인 세입자가 가장 좋기에 임차인의 직업이 무엇인지 확인합니다. 두 번째는 임차인의 가족을 확인하는 것입니다. 아이가 있는 집은 이사를 꺼릴 수있어 연장 계약을 할 확률이 높습니다. 세 번째는 보증금, 월세 조정 같은 임대 계약 시 진행하는 협상을 하면서 임차인의 유형을 확인합니다. 막무가내인 사람과는 이후에도 문제가 생길 경우 협의가 원만하게 진행되지 않을 수 있으므로 계약하지 않는 것이 좋습니다. 이러한 정보들은 임대 의뢰 시 공인중개사들에게 미리 얘기해놓는 것이 좋습니다.
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